Sondereigentum

Begriffe aus dem Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht)

Was versteht man unter Sondereigentum?

Der Begriff Sondereigentum kommt aus dem Wohnungseigentumsrecht und beschreibt ein, dem Volleigentum gleichgestelltes Eigentumsrecht an einer Wohnung oder an einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Eigentumsanteil.

Der Begriff Sondereigentum etwas einfacher erklärt:

Die Eigentumsaufteilung für Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus setzt sich immer aus Sondereigentum und Miteigentumsanteil (Gemeinschaftseigentum) zusammen. Hierbei umschreibt der Begriff Sondereigentum alle Gebäudebereiche die der Eigentümer im Volleigentum besitzt und über die er frei verfügen kann. Sondereigentum bezieht sich auf einen räumlich abgegrenzten Bereich innerhalb der Gesamtanlage, der einem Eigentümer allein gehört und von ihm genutzt werden kann. Dieser Bereich kann eine einzelne Wohnung, aber auch beispielsweise ein Kellerabteil, ein Stellplatz in der Tiefgarage oder ein Garten sein.

Ein Wohnungseigentümer hat das Recht, über sein Sondereigentum nach eigenem Ermessen zu verfügen, es zu vermieten, zu verkaufen oder anderweitig zu nutzen, sofern er dabei die gesetzlichen Vorschriften und die Regelungen der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) einhält.

Miteigentumsanteile oder zum Gemeinschaftseigentum gehören hingegen all jene Gebäudebereiche, die von mehreren Eigentümern genutzt werden dürfen und die nicht als Sondereigentum einzelnen Eigentümern zugeordnet sind. Hierzu gehören in der Regel die Gebäudestruktur, das Grundstück, Treppenhäuser, Aufzug, Flure und andere gemeinschaftlich genutzte Bereiche.

Was gehört zum Sondereigentum?

Der Gesetzgeber drückt dies so aus: „… bestimmte Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt §94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.“

Somit ist definiert, dass alles, was nicht unmittelbar Gemeinschaftseigentum ist, als Sondereigentum ausgewiesen werden kann. Im Umkehrschluss gilt dann, dass alles, was nicht direkt als Sondereigentum ausgewiesen ist, dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet werden kann.

In welchem Gesetzt wird festgelegt was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist?

Die Regelungen zum Sondereigentum (Wohnungseigentumsgesetz §5 WEG Abs. 1) und Gemeinschaftseigentum sind in Deutschland im Wohnungseigentumsgesetz und in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung der jeweiligen Anlage genau festgelegt. Die Aufteilung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum dient der klaren Zuordnung von Rechten und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer innerhalb der Anlage und ist eine wichtige Grundlage für das gemeinschaftliche Wohnen in Wohnungseigentümergemeinschaften.