5 Prozent degressive AfA für Neubau
Steuervorteil für Kapitalanleger
Neue degressive Abschreibung für Investoren und Bauherren
Mit dem Inkrafttreten des Wachstumschancengesetztes im Frühjahr 2024 profitieren Kapitalanleger und Investoren bei Neubauten. Mit 5 % degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG für Neubauten ergibt sich ein lukrativer Steuerbonus für Kapitalanleger. Durch die zusätzliche Steuerersparnis in den Anfangsjahren der Investition steigt die Rendite.
Ideal auch für alle Bauherren, welche die Immobilie zu Anfang vermieten und erst später, zum Beispiel im Alter, selbst einzuziehen wollen. Hier profitieren Sie gleich mal richtig. Sie sichern sich für die ersten sechs Jahre die 5 Prozent degressive AfA, was zu einer erhöhten Abschreibung (regulär aktuell im Neubau nur 3 Prozent) und (im Normalfall) in der Folge zu einem steuerlichen Verlust aus der Vermietung führt. Je nach steuerlicher Veranlagung, kann sich hieraus eine schöne Steuerersparnis ergeben. Im Idealfall zahlt sich die Immobilie durch Mieteinahmen plus Steuerersparnis fast von alleine ab.
Hinweis: Wir übernehmen keine steuerliche Beratung. Die mögliche Steuerersparnis sollten Sie durch einen Steuerberater ermitteln lassen.
Höhe der degressiven AfA 2024?
Im ersten Jahr nach Fertigstellung oder Kauf können fünf Prozent der abschreibungsfähigen Investitionen ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung oder des Kaufs anteilig für den Rest des Jahres steuerlich als Kosten geltend gemacht werden (§ 7 Abs. 5 a EStG). Bei Bauherren beginnt die Abschreibung ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung anteilig für den Rest des Jahres, bei Käufer ab dem Lastenwechsel. Die Bemessungsgrundlage wird in jedem weiteren Jahr um die bereits geltend gemachte Abschreibung vermindert, sodass in den folgenden Jahren jeweils fünf Prozent des aus dem Vorjahr verbliebenen Restwertes abgeschrieben werden.
Für was gilt die degressive Abschreibung?
Die degressive Abschreibung gilt nur für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen, welche zur Vermietung angeboten werden. Ein besonderer Energie-Effizienzstandard ist nicht erforderlich. Das Gebäude muss jedoch den Effizienzhaus-Standard 55 erfüllen, der seit dem 1. Januar 2023 für Neubauten verpflichtend ist. Es gibt keine Baukostenobergrenze. Wird die Neubauwohnimmobilie selbst genutzt, kann die degressive AfA nicht in Anspruch genommen werden.
Die degressive AfA gilt nur für Wohnimmobilien, die zur Vermietung bestimmt sind. Die AfA dient somit als Instrument zur gezielten Förderung des Neubaus von Mietwohnungen. Sowohl gewerbliche als auch private Vermieter können davon gleichermaßen profitieren.
Musterbeispiel mit 5 % degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG
Um die Art der degressiven Abschreibung zu verdeutlichen, haben wir keine EURO-Werte eingesetzt, sondern die abschreibungsfähigen Investitionskosten mit einem 100% Balken dargestellt.
Schaubild: Im ersten Jahr kann der Investor 5 Prozent der abschreibungsfähigen Investitionskosten steuerlich abschreiben (anteilig, je nach Datum der Fertigstellung), im zweiten Jahr sind dann weitere 5% vom abschreibungsfähigen Restwert des Vorjahres abschreibungsfähig (Beispiel Ausgangswert 2. Jahr: 100% abzüglich der 5% vom ersten Jahr = 95% Restwert). So können dann im Maximalfall innerhalb von sechs Jahren nach Fertigstellung/Erwerb der Immobilie rund 26,5% der Investitionskosten vom Investor steuerlich geltend gemacht werden. Dies kann eine nicht unerhebliche Steuerersparnis bedeuten, da auf diesen Betrag vom Investor keine Steuern zu entrichten sind.
Hinweis: Dies ist lediglich ein Musterbeispiel. Wir übernehmen keine steuerliche Beratung. Genaue Angaben zu Ihrem persönlichen Steuervorteil erfragen Sie bitte bei Ihrem Steuerberater.
Beispielberechnung der degressiven-AfA von Haus & Grund Rheinlandwestfalen:
„Bei einem 400.000 Euro teuren Wohngebäude (Anm. abschreibungsfähige Investitionskosten) summiert sich das auf insgesamt 106.000 Euro, auf welche der Investor in den ersten sechs Jahren keine Steuern mehr zahlen muss.“
Quelle: Haus & Grund
