Neue Regelungen 2023 für Wohnungseigentümer im Mehrfamilienhaus

Multimediaversorgung (Kabel-TV)

Auch das zweite Thema hatte es in sich. So entfällt ab dem 01.07.2024 die Umlagefähigkeit der Multimediaversorgung bei Gemeinschaftsverträgen in Mehrfamilienhäusern. Ab diesem Zeitpunkt können die Kosten nicht mehr auf die Mietenden umgelegt werden und verbleiben bei den Eigentümern. Dies hat zur Folge, dass die Hausverwaltungen entsprechende Rahmenverträge zum Ende des Jahres kündigen und jeder Bewohner direkt mit einem Anbieter einen Vertrag für die Multimediaversorgung abschließen muss. Über den Abschluss einer Versorgungsvereinbarung mit einem Anbieter können Hausverwaltungen Sonderkonditionen für einzelne Objekte vereinbaren. Die Abrechnung erfolgt dann zukünftig direkt zwischen Bewohner und Versorger.

Pflicht zum Heizungscheck und hydraulischer Abgleich

In der, Achtung langes Wortungetüm, Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung oder kurz EnSimiMaV sind Maßnahmen zur Heizungsoptimierung geregelt. Hierunter fällt für Immobilienbesitzer auch die Pflicht zum Heizungscheck. Die Bundesregierung sieht die Pflicht darin begründet, dass in Deutschland nicht alle Heizungsanlagen optimal eingestellt sind und so Energie eingespart werden könne. Der Heizungscheck kann vom Schornsteinfeger, Sanität-Heizung-Klima Handwerker (SHK), Ofen- und Luftheizungsbauer sowie von bestimmten Energieberatern durchgeführt werden.

Der Ablauf ist relativ unspektakulär. Kommt der Kundendienst zur Wartung inklusive Messung der Wärmeerzeugeranlage ins Haus, überprüft er im Anschluss bestimmte Parameter sowie die Einstellungen der Anlage. Geprüft wird u.a. ob eine Absenkung der Vorlauftemperatur und der Wassertemperatur möglich ist, ob die Nachtabsenkung aktiviert ist, wie energieeffizient die Heizungspumpe ist oder ob alle erforderlichen Leitungsrohre gedämmt sind.

Heizungscheck führt zu Kostensenkungen

Ein Heizungscheck deckt auf, durch welche relativ einfachen Maßnahmen, Kosten gesenkt werden können. Aus Branchensicht sind regelmäßige Heizungsinspektionen dringend notwendig, denn nur so sei sichergestellt, dass die Heizungsanlage energiesparend und somit kostenoptimiert läuft.

Hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage

In diesem Zusammenhang wird in Mehrfamilienhäusern auch der hydraulische Abgleich der Heizungsanlage verpflichtend. Dieser führt in fast allen Fällen zu weniger Energiekosten und durch die bessere Wärmeverteilung zu mehr Wohnkomfort. Beim hydraulischen Abgleich wird dafür gesorgt, dass alle Heizkörper im Haus stets mit der richtigen Menge Heizwasser versorgt und das Effizienzpotential des Heizsystems voll ausgeschöpft wird. Für den Neubau von Eigenheimen ist ein hydraulischer Abgleich laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgeschrieben. Für Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten ist dies bis zum 30. September 2023 Pflicht, für Gebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten bis zum 15. September 2024. Für Nichtwohngebäude gelten andere Regelungen.

Hydraulischer Abgleich bei Fußbodenheizung

Auf die Frage, ob ein hydraulischer Abgleich auch bei Fußbodenheizungen erforderlich ist, antwortet Walter Kolb „Grundsätzlich ja. Die Möglichkeit der Einstellung ist oft nicht ohne größeren Umbau des Heizkreisverteilers gegeben. Auch trifft man hier häufig Systeme ohne Einzelraumregelung an, die nicht über ein Berechnungsverfahren abgeglichen werden sollten. Hier sollten auf jeden Fall Einzelraumregelungen nachgerüstet werden (auch über Funk ohne Kabelverlegung zu den Raumthermostate möglich).“

Hydraulischer Abgleich sinnvoll?

Generell gilt, dass die Höhe der Verbrauchsreduzierung maßgeblich vom Heizungssystem abhängig ist. Hohes Potential besteht bei Zweirohrheizung-Systemen mit der Möglichkeit des Niedertemperaturbetriebs bei gutem Gebäude-Dämm-Standard. Zweirohrheizungen in älteren, nicht gedämmten Gebäuden mit Hochtemperaturanforderung bieten etwas Einsparpotential. Geringes Einsparpotential bieten Einrohrheizungs-Systeme (reitend oder mit Bypass), da hier der Volumenstrom im System nicht reduziert werden kann.

Das größte Einsparpotential – Heizzeiten und Einstelltemperatur

Das größte Einsparpotential beim Heizen sieht Referent Kolb im gewissenhaften Einstellen der Heizzeiten, also wann wird geheizt und bei der Einstelltemperatur. Nach DIN 4701 müssen in den Heizzeiten tagsüber in Küche, Wohn- und Schlafzimmer mind. 20 Grad erreicht werden können, im Badezimmer mind. 22 Grad.

Die durchschnittliche Heizperiode wurde vom Landesgericht Düsseldorf (BIGBw 11955,31) vom 1. Oktober bis zum 30. April festgesetzt. Nachts dürfen die Mindesttemperaturen um bis zu 3 Grad unterschritten werden. Die Nachtzeit gilt von 24:00 Uhr bis 06:00 Uhr morgens.

Wichtig für Vermietende ist zu wissen, dass sämtliche Zusätze im Mietvertrag über veränderte Heizzeiten oder Mindesttemperaturen nicht wirksam sind (OLG Frankfurt, WuM 1992, 56f.; LG Heidelberg Az. 5 S 80/81).

Ob eine Nachtabsenkung Sinn macht, liegt laut Experten vor allem am Gebäudedämmzustand. Je besser der Dämmstandard, desto weniger Sinn macht  eine Nachtabsenkung. Bei hochwärmegedämmten Gebäuden mit Fußbodenheizsystemen kann sich eine Nachtabsenkung sogar negativ auswirken.