Nachbericht zum 17. Rebholz Ratgeber-Forum

Neue Regelungen 2023 für Wohnungseigentümer im Mehrfamilienhaus

Aktuelle Rechtsprechung – einfach erklärt!


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Was Wohnungseigentümer 2023 wissen sollten

Rebholz Ratgeber-Forum gab Antworten

Welche Veränderungen 2023 auf Wohnungseigentümer zukommen erfuhren die Teilnehmenden letzten Samstag beim 17. Rebholz Ratgeber-Forum in Bad Dürrheim. Themenschwerpunkt war die aktuelle Rechtsprechung zur Multimediaversorgung (Kabel-TV), Maßnahmen zur kurz- und mittelfristigen Heizungsoptimierung und die CO2-Kosten Aufteilung für Immobilieneigentümer und deren Mieter.

Im voll besetzten Veranstaltungsraum der Zehntscheuer in Bad Dürrheim begrüßte Architekt Michael Rebholz die Anwesenden und die beiden Referenten.

Leicht verständlich und fachlich versiert erläuterten anschließend die Referenten Stefan Wiedenmaier, Verwaltungsleiter bei der Treuhand Rebholz GmbH sowie Walter Kolb, Fachplaner für Heizung-Lüftung-Sanitär bei der Ing. A. Winkler GmbH & Co. KG, die unterschiedlichen Themenpunkte. Von der Möglichkeit eigene Fragen zu stellen wurde vom Publikum reger Gebrauch gemacht.

Problemfall defekte Fugen und Abdichtungen

Gleich zu Beginn gab es von Verwaltungsleiter Wiedenmaier eine wichtige Information für alle Wohnungseigentümer. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2021 sind Duschen bzw. Duschkabinen keine Einrichtungen der Wasserversorgung mehr. In der Konsequenz bedeutet dies, dass Silikonfugen und Abdichtungen nicht mehr zu sonstigen, mit dem Rohrsystem verbundenen, Einrichtungen zählen. Dies hat zur Folge, dass etwaige Wasserschäden, welche durch defekte Fugen und Abdichtungen entstehen, zukünftig nicht mehr als Wasserschaden versichert sind. Die Prüfung und Instandhaltung der Silikonfugen sowie der Verfugung der Wand- und Bodenfliesen sind in der Verantwortung des jeweiligen Eigentümers. Dies gilt auch für vermietete Wohnungen, denn gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist der Eigentümer haftbar, nicht der Mietende. Hausverwaltungen sollten ihre Rahmenverträge bei den Versicherungen entsprechend anpassen und Wohnungseigentümer prüfen, ob eine Erweiterung ihrer Haftpflichtversicherung sinnvoll sein kann.

Referenten beim 17. Rebholz Ratgeber-Forum, Walter Kolb und Stefan Wiedenmaier

Die Referenten (von links):
Walter Kolb, Fachplaner Ing. A. Winkler GmbH & Co. KG
Stefan Wiedenmaier, Verwaltungsleiter Treuhand Rebholz GmbH

Vortrag 17. Rebholz Ratgeber-Forum

Vortragsraum in der Zehntscheuer, Bad Dürrheim

Multimediaversorgung (Kabel-TV)

Auch das zweite Thema hatte es in sich. So entfällt ab dem 01.07.2024 die Umlagefähigkeit der Multimediaversorgung bei Gemeinschaftsverträgen in Mehrfamilienhäusern. Ab diesem Zeitpunkt können die Kosten nicht mehr auf die Mietenden umgelegt werden und verbleiben bei den Eigentümern. Dies hat zur Folge, dass die Hausverwaltungen entsprechende Rahmenverträge zum Ende des Jahres kündigen und jeder Bewohner direkt mit einem Anbieter einen Vertrag für die Multimediaversorgung abschließen muss. Über den Abschluss einer Versorgungsvereinbarung mit einem Anbieter können Hausverwaltungen Sonderkonditionen für einzelne Objekte vereinbaren. Die Abrechnung erfolgt dann zukünftig direkt zwischen Bewohner und Versorger.

Pflicht zum Heizungscheck und hydraulischer Abgleich

In der, Achtung langes Wortungetüm, Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung oder kurz EnSimiMaV sind Maßnahmen zur Heizungsoptimierung geregelt. Hierunter fällt für Immobilienbesitzer auch die Pflicht zum Heizungscheck. Die Bundesregierung sieht die Pflicht darin begründet, dass in Deutschland nicht alle Heizungsanlagen optimal eingestellt sind und so Energie eingespart werden könne. Der Heizungscheck kann vom Schornsteinfeger, Sanität-Heizung-Klima Handwerker (SHK), Ofen- und Luftheizungsbauer sowie von bestimmten Energieberatern durchgeführt werden.

Der Ablauf ist relativ unspektakulär. Kommt der Kundendienst zur Wartung inklusive Messung der Wärmeerzeugeranlage ins Haus, überprüft er im Anschluss bestimmte Parameter sowie die Einstellungen der Anlage. Geprüft wird u.a. ob eine Absenkung der Vorlauftemperatur und der Wassertemperatur möglich ist, ob die Nachtabsenkung aktiviert ist, wie energieeffizient die Heizungspumpe ist oder ob alle erforderlichen Leitungsrohre gedämmt sind.

Heizungscheck führt zu Kostensenkungen

Ein Heizungscheck deckt auf, durch welche relativ einfachen Maßnahmen, Kosten gesenkt werden können. Aus Branchensicht sind regelmäßige Heizungsinspektionen dringend notwendig, denn nur so sei sichergestellt, dass die Heizungsanlage energiesparend und somit kostenoptimiert läuft.

Hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage

In diesem Zusammenhang wird in Mehrfamilienhäusern auch der hydraulische Abgleich der Heizungsanlage verpflichtend. Dieser führt in fast allen Fällen zu weniger Energiekosten und durch die bessere Wärmeverteilung zu mehr Wohnkomfort. Beim hydraulischen Abgleich wird dafür gesorgt, dass alle Heizkörper im Haus stets mit der richtigen Menge Heizwasser versorgt und das Effizienzpotential des Heizsystems voll ausgeschöpft wird. Für den Neubau von Eigenheimen ist ein hydraulischer Abgleich laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgeschrieben. Für Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten ist dies bis zum 30. September 2023 Pflicht, für Gebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten bis zum 15. September 2024. Für Nichtwohngebäude gelten andere Regelungen.

Hydraulischer Abgleich bei Fußbodenheizung

Auf die Frage, ob ein hydraulischer Abgleich auch bei Fußbodenheizungen erforderlich ist, antwortet Walter Kolb „Grundsätzlich ja. Die Möglichkeit der Einstellung ist oft nicht ohne größeren Umbau des Heizkreisverteilers gegeben. Auch trifft man hier häufig Systeme ohne Einzelraumregelung an, die nicht über ein Berechnungsverfahren abgeglichen werden sollten. Hier sollten auf jeden Fall Einzelraumregelungen nachgerüstet werden (auch über Funk ohne Kabelverlegung zu den Raumthermostate möglich).“

Hydraulischer Abgleich sinnvoll?

Generell gilt, dass die Höhe der Verbrauchsreduzierung maßgeblich vom Heizungssystem abhängig ist. Hohes Potential besteht bei Zweirohrheizung-Systemen mit der Möglichkeit des Niedertemperaturbetriebs bei gutem Gebäude-Dämm-Standard. Zweirohrheizungen in älteren, nicht gedämmten Gebäuden mit Hochtemperaturanforderung bieten etwas Einsparpotential. Geringes Einsparpotential bieten Einrohrheizungs-Systeme (reitend oder mit Bypass), da hier der Volumenstrom im System nicht reduziert werden kann.

Das größte Einsparpotential – Heizzeiten und Einstelltemperatur

Das größte Einsparpotential beim Heizen sieht Referent Kolb im gewissenhaften Einstellen der Heizzeiten, also wann wird geheizt und bei der Einstelltemperatur. Nach DIN 4701 müssen in den Heizzeiten tagsüber in Küche, Wohn- und Schlafzimmer mind. 20 Grad erreicht werden können, im Badezimmer mind. 22 Grad.

Die durchschnittliche Heizperiode wurde vom Landesgericht Düsseldorf (BIGBw 11955,31) vom 1. Oktober bis zum 30. April festgesetzt. Nachts dürfen die Mindesttemperaturen um bis zu 3 Grad unterschritten werden. Die Nachtzeit gilt von 24:00 Uhr bis 06:00 Uhr morgens.

Wichtig für Vermietende ist zu wissen, dass sämtliche Zusätze im Mietvertrag über veränderte Heizzeiten oder Mindesttemperaturen nicht wirksam sind (OLG Frankfurt, WuM 1992, 56f.; LG Heidelberg Az. 5 S 80/81).

Ob eine Nachtabsenkung Sinn macht, liegt laut Experten vor allem am Gebäudedämmzustand. Je besser der Dämmstandard, desto weniger Sinn macht  eine Nachtabsenkung. Bei hochwärmegedämmten Gebäuden mit Fußbodenheizsystemen kann sich eine Nachtabsenkung sogar negativ auswirken.

CO2-Bepreisung (Eigentümer / Mieter)

Ab 1.1.2023 sieht der Gesetzgeber vor, dass die CO2-Kosten auf Vermietende und Mietende aufgeteilt werden. Grundlage der CO2-Bepreisung ist das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) und das Europäische Emissionshandelssystem (ETS) sowie das Kohlenstoffdioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG).

Konnten bisher 100 Prozent der CO2-Kosten durch die Vermieter an ihre Mieter weiterbelastet werden, so gelten für Abrechnungszeiträume ab dem 01. Januar 2023 für die Abrechnung der Wärme- und Warmwasserkosten, die neuen Vorschriften. Die neue Aufteilung zwischen Vermietenden und Mietenden wird daher in der Regel erst mit den 2024 erstellten Abrechnungen notwendig.

Für die Aufteilung kommt das 10-Stufen-Modell zur Anwendung und gilt für alle Immobilien, die ganz oder teilweise als Wohngebäude genutzt werden. Hierbei gilt, je schlechter die Energiebilanz der Immobilie, desto mehr müssen sich Vermietende an den CO2-Kosten beteiligen. Die Zuordnung im 10-Stufen-Modell erfolgt auf Basis der CO2-Menge und der Quadratmeter des Gesamtgebäudes und des so berechneten Emissionsgrades. Dies dient dann als Grundlage für die Heizkostenabrechnung.

Bei einer Immobilie mit sehr hohem energetischem Standard, z. B. einem KfW-Effizienzhaus 55 tragen die Mietenden die CO2-Kosten weiterhin vollständig allein. Bei Immobilien mit einer schlechteren Energiebilanz müssen Vermietende hingegen entsprechend der Tabelle zukünftig bis zu 95 Prozent der CO2-Kosten übernehmen.

Ausnahmen gibt es für Nichtwohngebäuden und Gebäude mit öffentlich-rechtlichen Beschränkungen (z. B. Denkmalschutz).

Zukünftige Heizkostenabrechnung müssen gemäß den Anforderungen des CO2KostAufG ergänzende Angaben zur Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung in das Zehn-Stufen-Modell, den Mieter-Anteil an den CO2-Kosten und die die jeweilige Berechnungsgrundlage ausgewiesen haben.


Veranstaltungsinfo:

17. Rebholz-Ratgeber-Forum
Termin: Sa. 11.03.2023 von 10:30 – 12:00 Uhr
Veranstaltungsort: Veranstaltungsraum in der Zehntscheuer, Zehntstr. 1, Bad Dürrheim
Veranstalter: Treuhand Rebholz GmbH und Rebholz Architekten u. Ing. GmbH, Bad Dürrheim

Zielgruppe waren Wohnungseigentümer, welche sich über die aktuellen Neuerungen und rechtlichen Vorgaben informieren wollten.