Obhutspflicht eines Mieters
Wann entstehen Schadensersatzansprüche gegen einen Mieter?
Nicht selten kommt es vor, dass beim Auszug eines Mieters und der damit verbundenen Wohnungsabnahme, diverse Mängel an der Mietsache festgestellt werden. Wie also sieht es mit der Obhutspflicht des Mieters aus und was ist ein normales Abwohnen der Mietsache, ohne dass dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zusteht? Dieses Thema wollen wir in diesem Beitrag näher beleuchten.
§ 280 BGB „Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird in § 280 das Thema „Schadensersatz wegen Pflichtverletzung“ behandelt. Im Falle von Mietobjekten sind dies solche Punkte, die unter dem Begriff „Obhutspflicht“ thematisiert werden. Beispielsweise sind dies Schäden wie ein vom Haustier zerkratzter Parkettboden oder ein durch die Zuleitung zur Waschmaschine verursachter Wasserschaden während des Urlaubs des Mieters.
Obhutspflicht eines Mieters ergibt sich als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag
Die Obhutspflicht und Sorgfaltspflicht gegenüber der Mietsacht ist eine sich aus dem Mietvertrag ergebende Nebenpflicht des Mieters.
Sorgfaltspflicht eines Mieters
Die Sorgfaltspflicht eines Mieters erstreckt sich über bloßes Vermeiden von Schäden an der gemieteten Wohnung hinaus. In angemessenem Umfang sind Mieter auch proaktiv zum Handeln aufgefordert, um Schäden zu verhindern oder zu minimieren. Sie beinhaltet auch die Pflicht, angemessene Maßnahmen zu ergreifen, um Schäden durch Unfälle oder Missgeschicke zu verhindern. Dies kann beispielsweise den rechtzeitigen Austausch defekter Haushaltsgeräte oder die Meldung und Behebung von Lecks oder anderen potenziellen Gefahren umfassen.
Diese Verantwortung gilt uneingeschränkt, selbst wenn der Mieter sich im Urlaub befindet oder für längere Zeit nicht in der Wohnung ist. Bei Versäumnissen haftet der Mieter für die entstandenen Schäden. Letztendlich obliegt es den Gerichten, im Streitfall über die Haftungsfrage und die angemessene Höhe der zu erstattenden Kosten zu entscheiden.
Die Obhutspflicht stellt einen bedeutenden Aspekt des Mietrechts dar und kann weitreichende Konsequenzen für Mieter haben, die ihrer Verantwortung nicht ausreichend nachkommen.
Abwesenheit des Mieters
Selbst während Abwesenheit des Mieters, sei es durch einen Urlaub oder eine längere Abwesenheit aus anderen Gründen, bleibt die Obhutspflicht bestehen. Es ist wichtig zu erkennen, dass eine fahrlässige Vernachlässigung dieser Pflicht nicht nur zu erheblichen Schäden führen kann, sondern auch die Haftung des Mieters zur Folge hat.
Grundlage für die Obhutspflicht und Sorgfaltspflicht ist u.a. § 280 BGB
Beispiele zur Verdeutlichung, wo und für was die Obhuts- und Sorgfaltspflicht ebenfalls gilt:
- auch bei mitvermieteten Einrichtungen der Wohnung, wie z. B. eine Einbauküche, aber auch das Toilettenbecken, der Bodenbelag usw. sind pfleglich und schonend zu behandeln
- auch bei einem zur Wohnung gehörenden Balkon oder bei einer Terrasse besteht die Sorgfaltspflicht, z.B. Regenablauf, Schutz vor Witterungsschäden, …
- regelmäßiges Lüften der Wohnung
- richtiges Beheizen der Wohnung, sodass keine Rohre einfrieren und keine Kälteschäden entstehen können
- Reinigung der Wohnung und damit kein Befall mit Ungeziefer entstehen kann, die Pflicht, den Müll zu entsorgen
- Schließen der Fenster, wenn ein Unwetter aufzieht, um so Schäden von der Wohnung abzuwenden
Es ist daher von größter Bedeutung, dass Mieter sich ihrer Obhutspflicht bewusst sind und diese gewissenhaft erfüllen. Regelmäßige Inspektionen der Wohnung, das Beheben von Mängeln und das Ergreifen präventiver Maßnahmen können dazu beitragen, potenzielle Schäden zu minimieren. So können Mieter nicht nur Konflikte und rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden, sondern auch eine langfristig positive Beziehung zum Vermieter aufbauen.
Bei strittiger Sachlage anwaltliche Hilfe einholen
Da jedem Urteil in der Rechtsprechung eine Einzelfallbetrachtung vorangeht, können Urteile oft nur als Anhaltspunkt zur Einschätzung eines Falles dienen. Bei strittiger Sachlage raten wir dazu, anwaltliche Hilfe einzuholen.
Hier als Beispiel zwei Gerichtsurteile, mit unterschiedlichem Ausgang:
Mieter ist haftbar: Kratzspuren eines Hundes auf dem Parkett
LG Koblenz, Urteil v. 6.5.2014, 6 S 45/14
Sind Hunde im Mietvertrag erlaubt, dann hat das Amtsgericht Köpenick den Fall so entschieden:
AG Köpenick, Urteil v. 23.3.1999, 8 C 126/98
Beauftragung von Vertrauenspersonen
In der Vermietung von Wohnungen und Immobilien kommen viele Fragen und Pflichten auf Mieter zu. Ein häufig diskutiertes Thema betrifft die Beauftragung von Vertrauenspersonen und die mögliche vorübergehende Befreiung von Mieterpflichten. Doch wie sieht die rechtliche Lage hierzu aus?
Grundsätzlich besteht kein Anspruch darauf, von Mieterpflichten vorübergehend befreit zu werden. Dennoch gibt es Möglichkeiten, eine Vertrauensperson zu beauftragen und beispielsweise die Wohnungsschlüssel in deren Obhut zu übergeben. Auch ist es gestattet, die Wohnung kurzfristig an Freunde zu überlassen.
Doch Vorsicht ist geboten, denn wie ein interessanter Einzelfall vor dem Landgericht (LG) Berlin zeigte, kann der Mieter haftbar gemacht werden, wenn die Vertrauensperson ihre Obhutspflicht verletzt und dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung verwehrt. In einem solchen Fall können Schäden, die durch dieses Verhalten entstanden sind, dem Mieter zugeschrieben werden.
(LG Berlin, Urteil v. 19.1.1981, 61 S 344/80)
Interessant ist auch ein Urteil des Amtsgerichts (AG) Hamburg-Blankenese, welches besagt, dass es keine Verpflichtung einer Vertrauensperson gibt, die besagt, dass diese ständig in der Wohnung präsent sein muss. Eine ausreichend häufige Kontrolle der Mietsache genügt, um die Obhutspflicht zu erfüllen und keine Grundlage für Schadensersatzansprüche des Vermieters zu schaffen.
(AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 21.3.2012, 531 C 283/11)
Die Lehre aus diesen Urteilen ist klar:
Wenn Sie eine Vertrauensperson beauftragen möchten, um vorübergehend Ihre Wohnung zu betreuen, sollten Sie sicherstellen, dass diese ihre Obhutspflicht gewissenhaft wahrnimmt. Regelmäßige Kontrollen sind ein Muss, um möglichen Schäden vorzubeugen und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
