Dienstbarkeit

Immobilienbegriffe einfach erklärt: Dienstbarkeit

Was ist eine Dienstbarkeit im Grundbuch?

Verallgemeinert ausgedrückt, bezeichnet der Begriff Dienstbarkeit eine Übertragung eines Nutzungsrechts an einer fremden Sache auf eine andere Person. Ein oft gebrauchter Begriff hierfür ist „Drittnutzerrechte über das Grundstück“.

Bei Grundstücken und Immobilien sind dies zum Beispiel die Einräumung eines Wegerechts, eines Rechts zum Überfahren des Grundstückes oder das Recht zum Verlegen von Leitungen.

Wichtig: Rechtsgültig sind nur Dienstbarkeiten die auch im Grundbuch eingetragen sind.

Rein mündliche oder schriftliche Absprachen sind keine Dienstbarkeiten, da diese bei einer Veräußerung des Grundstückes erlöschen würden.

Welche Dienstbarkeiten im Bereich Immobilien gibt es?

In Bezug auf Grundstücke werden drei Dienstbarkeiten unterschieden.

1. Grunddienstbarkeit: Dies ist zum Beispiel die Erlaubnis zum Überqueren oder Überfahren eines Grundstückes oder auch Leitungsrechte für Strom, Wasser oder Abwasser. Die Grunddienstbarkeit betrifft im Regelfall immer nur einen eingeschränkten Teil des Grundstückes und beinhaltet kein umfassendes Nutzungsrecht. Die Grunddienstbarkeit dient immer einem Eigentümer eines anderen Grundstückes, nicht also dem Eigentümer des Grundstückes selbst. Bei einem Verkauf des Grundstückes geht die im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit auf den neuen Eigentümer über.
2. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Dies wäre zum Beispiel, dass dem Berechtigten nur ein Mitbenutzungsrecht zugesagt wurde. Bezieht sich die beschränkte persönliche Dienstbarkeit zum Beispiel auf ein Wohnrecht, so darf der Berechtigte nur selber die Wohnung nutzen und dieses Nutzungsrecht nicht auf andere Personen übertragen.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit berechtigt denjenigen, zu dessen Gunsten eine Belastung eingetragen ist, diese zu nutzen.

3. Nießbrauchsrecht: Der Nießbrauch berechtigt eine fremde Sache, ein Vermögen oder ein fremdes Recht zu nutzen. Dieses Recht nicht vererbt und nicht veräußert (verkauft) werden.

–> Lesen Sie mehr zum Nießbrauchsrecht

Wann erlischt eine Grunddienstbarkeit oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit?

Eine Grunddienstbarkeit oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit erlischt spätestens mit dem Tod des Berechtigten oder wenn es sich bei dem Berechtigten um eine juristische Person oder um eine Personengesellschaft handelt, mit dem Erlöschen der juristischen Person oder der Gesellschaft. Beim Verkauf eines Grundstückes geht eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit nur nach Vereinbarung auf den Käufer über. Eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit hingegen, bleibt bestehen und wird durch den Käufer übernommen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Grunddienstbarkeit und einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit?

Der Unterschied liegt darin, dass bei der Grunddienstbarkeit direkt dem Eigentümer des begünstigten Grundstückes bestimmte Rechte eingeräumt werden. Bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit wird diese Grunddienstbarkeit nicht dem Eigentümer des Nachbargrundstückes gewährt, sondern diese wird einer bestimmten Person oder Behörde eingeräumt.

Ist eine Grunddienstbarkeit oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit vererbbar?

Nein, eine Grunddienstbarkeit oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht vererbbar.

Ist eine Grunddienstbarkeit oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit übertragbar?

Nein, eine Grunddienstbarkeit oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar.