Rauchwarnmelder-Wartung – Kosten sind auf Mieter umlegbar
BGH-Urteil: Kosten für Wartung und Prüfung von Rauchwarnmeldern sind umlagefähig auf Mieter.
Sind Rauchwarnmelder-Wartung Kosten umlegbar?
Laut BGH sind die Wartungskosten als umlagefähige Betriebskosten anzusetzen und die regelmäßige Wartung der Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten umlagefähig auf die Mieter. Dies gilt auch, wenn in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer anderweitige Regelungen stehen. Laut BGH sind öffentliche-rechtliche Landesregelungen, nach denen die Mieter zur Wartung verpflichtet sind, kein Grund, anfallende Kosten dennoch auf die Mieter umzulegen.
Rückforderung der Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder
Im vorliegenden Fall wurden die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder von der vermietenden Partei auf die Mietenden als sonstige Betriebskosten umgelegt. Dies wollten die Mietenden so nicht akzeptieren und verlangten die Rückzahlung der entsprechenden Beträge. Der Standort des Mietobjektes ist in Berlin. Mietvertraglich war geregelt, dass Betriebskosten für Brandschutz- und Brandmeldeanlage als sonstige Betriebskosten von den Mietenden zu tragen sind. Streitgegenstand waren nun die in der Betriebskostenabrechnung von 2018 auf die Mietenden umgelegten Wartungskosten für Rauchwarnmelder in Höhe von 8,02 Euro.
Die Argumentation der Mietenden erfolgte auf Grundlage der Berliner Bauordnung, welche Mietende oder sonstige Nutzungsberechtigte für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft in der Pflicht sieht. Die Bauordnung verweist jedoch auch darauf, dass dies nur wirksam wird, falls der Eigentümer diese Pflicht nicht selbst übernimmt. Dennoch sahen die Mietenden die Umlegung der Kosten als nicht zulässig an und argumentierten zudem, dass es sich bei diesen Kosten nicht um sonstige Betriebskosten, sondern um nicht umlagefähige Verwaltungskosten handeln würde.
Kosten für die Rauchwarnmelder-Wartung sind umlagefähige Kosten
Nach eingehender Prüfung kam der BGH zu dem Schluss, dass die Kosten für die Rauchwarnmelder-Wartung umlagefähige Kosten sind. Mit diesem Urteil bekam die vermietende Partei Recht. Die Umlegung der Wartungskosten für Rauchwarnmelder war rechtens und darf in der Betriebskostenabrechnung auch so aufgeführt werden. In der Begründung des Gerichts wurde aufgeführt, dass diese Kosten zu den Betriebskosten zählen, anders als dies zum Beispiel bei den Mietkosten für Rauchwarnmelder der Fall ist. Das Gericht sah hier umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV (Betriebskostenverordnung). Es handle sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten, welche der Prüfung von Funktion und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung im Mietobjekt dient und welche nicht durch eine erfolgte Störung veranlasst sind. Dies gilt auch für wiederkehrende Kosten für im Mietobjekt angebrachte Rauchwarnmelder, welche für Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft aufzuwenden sind.
Der BGH stellte auch klar, dass Wartungskosten für Rauchwarnmelder keine Verwaltungskosten sind.
(BGH, Urteil v. 5.10.2022, VIII ZR 117/21)
Lesen Sie hier das ausführliche Urteil des Bundesgerichtshof: VIII ZR 117/21
