Welche Temperaturen Vermieter von Wohnungen Mietern schulden
Mindesttemperatur in Mietwohnung
Jetzt, wenn die kalte Jahreszeit anbricht und die Heizsaison schon gestartet ist, erfreut sich das Thema der angemessenen Temperatur in Mietwohnungen wieder einer regen Nachfrage. Vermieter haben in Deutschland rechtliche Pflichten, die das Heizen von Mietwohnungen betreffen. Diese Verpflichtungen variieren je nach Jahreszeit und regionalen Besonderheiten. Interessant ist hierbei, dass es für die richtige Temperatur in einer Mietwohnung keine gesetzliche Regelung gibt. Die tatsächlich geschuldete Mindesttemperatur ergibt sich direkt aus der Rechtsprechung.
Mietern steht das Recht zu, ihre Wohnung auf eine angemessene Temperatur zu heizen, um ein gesundes und komfortables Leben zu ermöglichen. Dieser Bericht erläutert die gesetzlichen Grundlagen, die Mindestanforderungen und die Ausnahmen von der Heizpflicht für Vermieter.
Rechtliche Grundlagen
In Deutschland gibt es keine gesetzliche Vorschrift, die genau definiert, welche Temperatur in Mietwohnungen herrschen muss. Die Anforderungen an die Heizungspflicht ergeben sich vielmehr aus der Rechtsprechung, der allgemeinen Verkehrssitte und aus vertraglichen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter. Maßgebend sind hierbei das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere die Paragrafen, die den Mietvertrag betreffen, sowie diverse Gerichtsurteile, die Präzedenzfälle geschaffen haben.
Nach dem BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der den vertraglichen Vereinbarungen entspricht (§ 535 BGB). Dies bedeutet, dass eine Wohnung während der Heizperiode ausreichend beheizbar sein muss, um das Wohnen darin überhaupt zu ermöglichen. Eine unzureichende Beheizung stellt einen Mangel dar, der Mietminderungen oder andere Ansprüche seitens des Mieters rechtfertigen kann.
Die Heizperiode
Die Heizperiode in Deutschland erstreckt sich üblicherweise vom 1. Oktober bis zum 30. April. In dieser Zeit sind Vermieter verpflichtet, ihre Heizungen so zu betreiben, dass die Mieter ihre Wohnungen auf eine angemessene Temperatur aufheizen können. Zwar gibt es keine gesetzlich festgelegte Heizperiode, jedoch wird diese Zeitspanne in der Rechtsprechung als übliche Heizperiode anerkannt. In manchen Mietverträgen ist die Heizperiode explizit festgehalten, was Klarheit für beide Vertragsparteien schafft.
Außerhalb der Heizperiode, also in den Sommermonaten, besteht in der Regel keine Heizpflicht für den Vermieter, es sei denn, die Temperaturen fallen ungewöhnlich stark ab. Sollte es in dieser Zeit zu außergewöhnlich kalten Temperaturen kommen (Außentemperatur an drei Tagen in Folge unter 12 Grad), können laut Urteil vom 9.4.2008 des Amtsgerichts Köln (220 C 152/07) Mieter von ihrem Vermieter verlangen, die Heizungsanlage in Betrieb zu nehmen.
Die Gültigkeit einer Mindesttemperatur kann nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
Angemessene Raumtemperaturen
Die Rechtsprechung hat im Laufe der Jahre klare Richtwerte für angemessene Raumtemperaturen in Mietwohnungen entwickelt. In Wohnräumen wie dem Wohnzimmer, dem Schlafzimmer und der Küche müssen Temperaturen zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden können. Im Badezimmer, wo sich Mieter häufig unbekleidet aufhalten, sollte die Temperatur etwas höher liegen, und zwar bei etwa 22 bis 24 Grad Celsius.
Das Landgericht Landshut hat mit seinem Urteil vom 18.12.1985 festgehalten, dass in Wohnräumen, in der Zeit von 6-23 Uhr mindestens 20 Grad Zimmertemperatur und mindestens 18 Grad in Nebenräumen erreichbar sein müssen. Für das Badezimmer wurde eine Temperatur von 21 Grad definiert. Über die Stärke der Nachtabsenkung gibt es unterschiedliche Urteile, welche sich bei Temperaturen von 16-18 Grad bewegen. Diese Werte gelten in der Regel ab 23 Uhr bis morgens 6 Uhr.
In Räumen, die weniger genutzt werden, wie zum Beispiel Fluren oder Abstellräumen, dürfen die Temperaturen auch niedriger sein. Üblicherweise werden hier Temperaturen um die 15 bis 18 Grad Celsius als ausreichend betrachtet. Es ist jedoch wichtig, dass alle Räume zumindest frostfrei gehalten werden, um Schäden an der Bausubstanz und den Leitungen zu vermeiden.
Pflicht zur Instandhaltung der Heizung
Vermieter sind nicht nur verpflichtet, während der Heizperiode die Heizungsanlage in Betrieb zu halten, sondern auch dafür zu sorgen, dass diese einwandfrei funktioniert. Sollte die Heizung ausfallen oder nur unzureichend funktionieren, müssen sie unverzüglich Maßnahmen zur Reparatur ergreifen.
Ausnahmefälle und Sonderregelungen
Es gibt jedoch auch Situationen, in denen die Heizpflicht des Vermieters eingeschränkt oder angepasst werden kann. Dazu gehören etwa Gebäude mit besonderer Bauweise, wie Passivhäuser oder energetisch besonders gut sanierte Gebäude, in denen aufgrund der Wärmedämmung eine ständige Beheizung nicht erforderlich ist. Hier kann es sein, dass die vertraglichen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter andere Regelungen zur Beheizung vorsehen.
Ein weiteres Beispiel sind Gebäude, die nicht als Dauerwohnsitz genutzt werden, wie Ferienwohnungen oder Häuser, die nur saisonal bewohnt werden. In solchen Fällen können individuelle Absprachen zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden, was die Heizperiode und die Temperaturanforderungen betrifft.
Rechte der Mieter bei unzureichender Heizung
Sollte der Vermieter seiner Heizpflicht nicht nachkommen, stehen dem Mieter verschiedene rechtliche Mittel zur Verfügung. Der häufigste Fall ist die Mietminderung. Sofern die Wohnung nicht auf die vorgeschriebenen Temperaturen geheizt werden kann, liegt ein Mangel vor, der eine Minderung der Miete rechtfertigen kann. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Einschränkung und den individuellen Umständen.
Wichtig ist hierbei jedoch, dass es sich nicht nur um einen unerheblichen Mangel handelt (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). So ist ein kurzfristiger Heizungsausfall oder auch eine kurzfristige geringfügig niedrigere Mindesttemperatur lediglich ein Bagatellmangel, der nicht zu Mietminderung berechtigt.
Sollte die Mindesttemperatur dauerhaft um ein Grad unterschritten werden, so kann dies eine Mietminderung von fünf Prozent rechtfertigen, so ein Urteil vom 8.6.2012 des Landgerichts Berlin (63 S 423/11). Bei höheren Abweichungen können auch Mietminderungen von zehn bis zwanzig Prozent möglich sein.
Ein drastischer Fall wäre, wenn die Heizungsanlage während der Heizperiode ganz ausfällt. Könnte als Folge davon die Wohnung nicht geheizt werden, so wäre von einem erheblichen Mangel auszugehen, was eine deutlich höhere Mitminderung rechtfertigen könnte.
Warmwasser muss ebenfalls vorhanden sein
Auch beim Warmwasser muss für eine ausreichende Wassertemperatur gesorgt sein. Hier wird von einer idealen Temperatur von 40-60 Grad ausgegangen, welche in angemessener Zeit auch erreicht werden muss. Was ein angemessener Zeitraum ist und wie viel Liter Wasser Vorlauf dies beinhalten darf, dafür gibt es unterschiedliche Gerichtsurteile.
Unstrittig hierbei ist, dass auch bei warmen Außentemperaturen die Warmwasserversorgung vom Vermieter aufrecht zu halten ist.
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