Ist die Drei-Angebote-Regel immer Pflicht?
Die Drei-Angebote-Regel im WEG-Recht: Was Hausverwaltungen nach dem BGH-Urteil vom 27.03.2026 beachten sollten
Wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Dachreparatur, Fassadensanierung oder der Austausch einer Heizungsanlage ansteht, stellt sich regelmäßig die Frage: Müssen vor einer Beschlussfassung zwingend drei Angebote eingeholt werden?
Lange Zeit galt die sogenannte „Drei-Angebote-Regel“ in der Praxis als nahezu unverzichtbar. Viele Eigentümer, Verwaltungsbeiräte und Hausverwaltungen gingen davon aus, dass Beschlüsse ohne mehrere Vergleichsangebote angreifbar sein könnten. Mit seinem Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun wichtige Klarstellungen getroffen und für mehr Flexibilität gesorgt.
Keine gesetzliche Pflicht für drei Angebote
Der BGH hat deutlich gemacht, dass das Wohnungseigentumsgesetz keine starre Verpflichtung vorsieht, vor jeder Erhaltungsmaßnahme drei Vergleichsangebote einzuholen. Auch aus den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung lässt sich eine solche feste Regel nicht ableiten.
Damit verabschiedet sich das höchste deutsche Zivilgericht von der in der Praxis häufig vertretenen Auffassung, dass drei Angebote grundsätzlich Voraussetzung für eine rechtssichere Beschlussfassung seien.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das: Ein Beschluss wird nicht allein deshalb fehlerhaft, weil lediglich ein Angebot vorliegt.
Worauf kommt es stattdessen an?
Nach Auffassung des BGH müssen die Wohnungseigentümer vor ihrer Entscheidung über ausreichende Informationen verfügen, um die Maßnahme und die damit verbundenen Kosten sachgerecht beurteilen zu können.
Die zentrale Frage lautet daher nicht:
„Liegen drei Angebote vor?“
Sondern:
„Haben die Eigentümer eine ausreichende Entscheidungsgrundlage?“
Ob diese Grundlage durch ein, zwei oder mehrere Angebote geschaffen wird, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.
Was bedeutet das für Hausverwaltungen?
Für Hausverwaltungen schafft das Urteil mehr Handlungsspielraum. Gerade in Zeiten von Fachkräftemangel und langen Wartezeiten ist es häufig schwierig, mehrere vergleichbare Angebote einzuholen. Nicht selten reagieren Handwerksbetriebe überhaupt nicht auf Angebotsanfragen oder können gewünschte Leistungen erst Monate später kalkulieren.
Dennoch bedeutet das Urteil keineswegs, dass künftig auf Vergleichsangebote verzichtet werden sollte. Vielmehr müssen Verwalter sorgfältig prüfen, welche Informationen für eine fundierte Entscheidung der Eigentümer erforderlich sind.
Eine professionelle Verwaltung sollte weiterhin nachvollziehbar dokumentieren:
- warum ein bestimmtes Angebot ausgewählt wurde,
- welche Alternativen geprüft wurden,
- weshalb gegebenenfalls keine weiteren Angebote eingeholt werden konnten,
- und warum die vorgeschlagene Lösung wirtschaftlich sinnvoll erscheint.
Je besser die Entscheidungsgrundlage dokumentiert ist, desto geringer ist das Risiko späterer Beschlussanfechtungen.
In welchen Fällen sind mehrere Angebote weiterhin empfehlenswert?
Auch nach dem BGH-Urteil gibt es zahlreiche Situationen, in denen mehrere Vergleichsangebote sinnvoll und häufig sogar ratsam sind.
Dies gilt insbesondere bei:
Größeren Sanierungsmaßnahmen
Je höher das Auftragsvolumen ausfällt, desto größer ist regelmäßig das Interesse der Eigentümer an einem Preisvergleich. Bei umfangreichen Fassaden-, Dach- oder Tiefgaragensanierungen schaffen mehrere Angebote Transparenz und Vertrauen.
Technisch komplexen Arbeiten
Wenn unterschiedliche technische Lösungen möglich sind, können Vergleichsangebote dabei helfen, Vor- und Nachteile verschiedener Ausführungsvarianten zu erkennen.
Modernisierungen mit langfristigen Auswirkungen
Bei Investitionen in Heizungsanlagen, Photovoltaik, Ladeinfrastruktur oder energetische Maßnahmen sollten Eigentümer die Möglichkeit haben, verschiedene Konzepte und Kostenmodelle miteinander zu vergleichen.
Uneinigkeit innerhalb der Gemeinschaft
Zeichnen sich bereits im Vorfeld unterschiedliche Meinungen ab, können mehrere Angebote dazu beitragen, Diskussionen zu versachlichen und die Akzeptanz der Entscheidung zu erhöhen.
Wann kann ein Angebot ausreichend sein?
Es gibt jedoch auch Situationen, in denen ein einzelnes Angebot eine ausreichende Grundlage darstellen kann.
Beispiele sind:
Langjährige Zusammenarbeit mit einem bewährten Fachunternehmen
Wenn eine Gemeinschaft seit Jahren gute Erfahrungen mit einem Handwerksbetrieb gemacht hat und dessen Preise als marktgerecht bekannt sind, kann dies ein nachvollziehbarer Grund sein, auf weitere Angebote zu verzichten.
Dringende Maßnahmen
Bei einem Wasserschaden, einem Sturmschaden am Dach oder einem Heizungsausfall im Winter steht häufig die schnelle Beseitigung des Schadens im Vordergrund. Hier wäre das Warten auf weitere Angebote oft nicht sachgerecht.
Eingeschränkter Markt
In manchen Regionen oder bei hochspezialisierten Leistungen gibt es nur wenige geeignete Anbieter. Wenn trotz Bemühungen keine weiteren Angebote erhältlich sind, muss die Gemeinschaft nicht unbegrenzt auf Vergleichsangebote warten.
Fachliche Begleitung durch Sachverständige
Wird die Maßnahme durch einen Architekten, Ingenieur oder Sachverständigen begleitet, kann dessen Einschätzung eine zusätzliche Grundlage für die Entscheidung der Eigentümer bilden.
Transparenz bleibt der Schlüssel
Auch wenn der BGH die starre Drei-Angebote-Regel aufgegeben hat, bleibt ein Grundsatz unverändert: Eigentümer sollen nachvollziehen können, warum eine bestimmte Maßnahme vorgeschlagen wird und welche Kosten damit verbunden sind.
Für Hausverwaltungen bedeutet dies, die Entscheidungsprozesse transparent zu gestalten und die Eigentümer umfassend zu informieren. Je nachvollziehbarer die Vorbereitung eines Beschlusses erfolgt, desto größer ist die Akzeptanz innerhalb der Gemeinschaft.
Fazit
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.03.2026 (Az. V ZR 7/25) bringt eine wichtige Erleichterung für Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen. Eine starre Pflicht zur Einholung von drei Vergleichsangeboten besteht nicht mehr.
Entscheidend ist künftig, dass den Eigentümern eine ausreichende Grundlage für ihre Entscheidung zur Verfügung steht. Mehrere Angebote bleiben in vielen Fällen sinnvoll und empfehlenswert, sind jedoch kein Selbstzweck.
Für Hausverwaltungen bedeutet dies mehr Flexibilität – gleichzeitig aber auch die Verantwortung, Maßnahmen sorgfältig vorzubereiten und die Entscheidungsfindung nachvollziehbar zu dokumentieren. So lassen sich wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen treffen und das Risiko späterer Anfechtungen minimieren.
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Carmen Rebholz
Treuhand Rebholz GmbH
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