Mieter insolvent – Was kann der Vermieter tun?
Wohnungsmieter geht in Privatinsolvenz
Die Folgen einer Privatinsolvenz eines Wohnungsmieters sind für Vermieter drastisch.
Nicht nur auf Grund der gerade extrem steigenden Energiekosten haben viele Immobilienbesitzer Sorge, dass ihre Mieter die Belastungen nicht mehr bezahlen können. Noch drastischer wird dies, wenn die Mieter in Privatinsolvenz gehen. Vermieter sind gut beraten, sich rechtzeitig mit dieser Thematik auseinander zu setzen und die richtigen Schritte zu veranlassen.
Wie sieht es für Vermieter aus, wenn der Mieter einer Wohnung seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und in Privatinsolvenz geht? Dieses Szenario möchte sicherlich kein Vermieter tatsächlich erleben, aber dennoch ist dies kein Einzelfall. Zunehmende Belastungen für Energie, steigende Inflation, höhere Lebenshaltungskosten und eine schwächelnde Wirtschaft kann in manchen Privathaushalten zu einem finanziellen Kollaps führen. Was ist dann mit ausstehenden Mietzahlungen und wie sieht es mit einer Kündigung des Wohnraummietvertrages aus? Diesen Fragen möchten wir hier genauer auf den Grund gehen.
Kündigung der Mietsache wegen Zahlungsunfähigkeit
Eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf ist auch bei einer Mieterinsolvenz möglich. Ist das Insolvenzverfahren bereits eröffnet, sind Kündigungen auf Grund der schlechten wirtschaftlichen Lage des Mieters oder wegen im Vorfeld schon entstandenen rückständigen Mieten unwirksam.
Mietausfälle oder nicht bezahlte Betriebskosten die vor der Insolvenzeröffnung angefallen sind, können beim Insolvenzverwalter eingereicht werden und finden ihren Platz in der sogenannten Insolvenztabelle. In der Insolvenztabelle werden alle Forderungen der Gläubiger an den Schuldner, in diesem Fall den säumigen Mieter, aufgelistet. Der Insolvenzverwalter prüft jede angemeldete Forderung und wenn diese begründet ist, wird sie in die Tabelle aufgenommen.
Kündigungssperre nach § 112 Insolvenzordnung (InsO)
In § 112 InsO hat der Gesetzgeber festgelegt, dass im Falle einer Insolvenz zum Schutz eines Mieters vor Obdachlosigkeit eine sog. Kündigungssperre greift. Der Paragraf führt aus, dass ein Mietverhältnis von einem durch den Schuldner selbst genutztem Wohnraum wegen rückständiger Mieten, welche vor der Insolvenzeröffnung angefallen sind oder wegen der Verschlechterung der Vermögenssituation nicht gekündigt werden darf.
Link zum Gesetzestext der Insolvenzordnung § 112
Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 Insolvenzordnung (InsO)
Eigentlich wird in der Insolvenzordnung unter § 109 Abs. 1 Satz 1 festgelegt, dass ein Insolvenzverwalter berechtigt ist, bei Einhaltung einer 3-Monats-Kündigungsfrist zum Monatsende, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners zu kündigen. Nur ist da auch geregelt, dass dies nicht für selbst genutzten Wohnraum eines Schuldners gilt. Denn hier greift der oben erwähnte § 112 InsO.
Was regelt denn nun die Enthaftungserklärung? In einfachen Worten ausgedrückt, kann der Insolvenzverwalter die Enthaftungserklärung gem. § 109 Abs. 1 Satz 2 aussprechen. Dies hat zur Folge, dass der Mieter nach Ablauf einer 3-Monats-Frist zum Monatsende, wieder die volle Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über die Mietsache erhält und diese nicht mehr Bestandteil des Insolvenzverfahrens ist. Ab jetzt muss der Mieter alle anfallenden Verbindlichkeiten aus der Mietsache wieder aus seinem nicht insolvenzgebundenen Vermögen bezahlen. Gleichzeitig gelten auch wieder die normalen Kündigungsbedingungen. Somit wäre auch eine fristlose Kündigung auf Grund von erheblichem Zahlungsverzug möglich. Zu diesem Zahlungsverzug können auch ausstehende Mietzahlungen, welche bereits vor oder während des Insolvenzverfahrens angefallen sind, hinzugezählt werden. Die Enthaftungserklärung muss vom Insolvenzverwalter schriftlich an den Vermieter erfolgen.
Link zum Gesetzestext der Insolvenzordnung § 109
Was bedeutet eine Insolvenzeröffnung für den Vermieter?
Grundsätzlich gilt, dass das Mietverhältnis nicht automatisch mit einer Insolvenzeröffnung gegen den Mieter endet. Im ersten Schritt gehen sowohl die Verwaltungsbefugnis wie auch die Verfügungsbefugnis auf den Insolvenzverwalter über. Für Mieten die anfallen, nachdem das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, werden als Masseverbindlichkeiten geführt und falls vorhanden, zu einem späteren Zeitpunkt aus der Insolvenzmasse bedient.
Mieterinsolvenz – ohne Anwalt geht fast nichts
Bei einer Mieterinsolvenz bietet es sich an anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die Auswirkungen können sehr vielfältig und für juristische Laien sehr verwirrend werden. Hier gilt es immer den Einzelfall zu betrachten und sich dann die notwendigen Schritte zu überlegen.
Weitere Fragen können zum Beispiel sein:
- Was ist bei Insolvenzanfechtung?
- Was ist bei Zwangsvollstreckung?
- Wer bezahlt die Betriebskosten während der Insolvenz?
- Muss die Kaution zurückbezahlt werden, obwohl noch Mietzahlungen aus der Insolvenzzeit ausstehen?
Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung bieten. Dieser Artikel wurde von uns nach bestem Wissen erstellt, eine Haftung für getätigte Aussagen können wir dennoch nicht übernehmen. Sollte bei Ihnen ein entsprechender Fall vorliegen, so nehmen Sie Kontakt mit einem auf Insolvenz- oder Mietrecht spezialisierten Anwalt auf und lassen sich eingehend beraten.
