Wer macht die Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel?
Jahresabrechnung bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)
BGH, Urteil v. 26.9.2025, V ZR 206/24 (ECLI:DE:BGH:2025:260925UVZR206.24.0)
Worum geht es?
Das Urteil befasst sich mit der Jahresabrechnung bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Konkret ging es um die Frage: Wer ist verpflichtet, die Abrechnung zu machen, wenn der Verwalter wechselt?
Die Entscheidung des BGH – kurz zusammengefasst
1. Pflicht zur Jahresabrechnung liegt bei der Gemeinschaft
Der Bundesgerichtshof (BGH) sagt: Es ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die per Gesetz zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet ist – nicht automatisch der Verwalter selbst. Der Verwalter fungiert „nur“ als ausführendes Organ: Er erstellt die Abrechnung im Auftrag der Gemeinschaft.
2. Verwalter muss auch für zurückliegende Jahre abrechnen
Wenn Abrechnungen aus Vorjahren noch fehlen, muss der bestellte Verwalter diese aufarbeiten – auch wenn er zum Zeitpunkt der Erstellung gar nicht mehr „neuer“ Verwalter ist.
3. Wechsel des Verwalters – wer macht welche Abrechnung?
- Wenn ein Verwalterwechsel stattfindet (z. B. am 1. Januar eines Jahres), dann entsteht die Pflicht zur Abrechnung der Gemeinschaft laut BGH erst am 1. Januar des Folgejahres.
- Das bedeutet: Ein Verwalter, dessen Amtszeit am 31. Dezember endet, ist nicht verpflichtet, für dieses vergangene Jahr (also das Jahr, in dem sein Mandat endete) die Abrechnung zu erstellen – zumindest nicht kraft Gesetz.
- Aber: Es kann sein, dass im Verwaltervertrag anders geregelt ist. Dann kann der frühere Verwalter weiterhin zur Abrechnung verpflichtet sein, wenn diese Pflicht bereits während seiner Amtszeit entstanden ist.
Warum ist das wichtig für eine Hausverwaltung – und damit auch für Eigentümer?
- Rechtssicherheit bei Verwalterwechsel: Wenn eine Hausverwaltung wechselt, ist jetzt klar, wer die Abrechnung machen muss. Das verhindert Streitigkeiten oder Unsicherheit unter Eigentümern.
- Pflicht zu Nachabrechnungen: Es ist nicht egal, ob Jahresabrechnungen fehlen. Auch für vergangene Jahre besteht eine Pflicht zur Erstellung – das kann relevant sein, z. B. wenn Eigentümer Nachzahlungen oder Rückerstattungen erwarten.
- Vertragsgestaltung: Beim Abschluss von Verwalterverträgen lohnt es sich, explizit zu regeln, was mit Abrechnungen für Vorjahre passiert, insbesondere bei Amtszeitenden.
- Kommunikation mit Eigentümern: Eigentümer sollten darüber informiert werden, dass der Verwalter nicht automatisch „für alles zuständig“ ist, sondern als ausführendes Organ für eine Verpflichtung der Gemeinschaft handelt.
Fazit in einfachen Worten
Der BGH stellt klar: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist verantwortlich für die Jahresabrechnung – der Verwalter erledigt diese Aufgabe nur, weil die Gemeinschaft es ihm aufträgt. Wenn ein Verwalter wechselt, dann muss nicht automatisch der neue Verwalter alle vergangenen Abrechnungen machen. Aber: Wenn im Verwaltervertrag vereinbart wurde, dass der alte Verwalter auch noch Abrechnungen für vergangene Jahre anfertigt, dann kann das verbindlich sein.
