Mieterabrechnung bei Eigentümerwechsel

Gesetzliche Regelungen zum Thema Mieterabrechnung

Beim Erwerb von Immobilien, welche bereits vermietet sind, stellen sich die alten und die neuen Eigentümer oft die Frage, wie denn nun die Mieterabrechnung zu erfolgen hat. In dieser Schnellübersicht haben wir Ihnen die gesetzlichen Regelungen kurz und knapp aufgeführt.

Welcher Eigentümer ist abrechnungspflichtig?

Der Eigentümerwechsel kann innerhalb verschiedener Zeitpunkte in den Abrechnungsperioden erfolgen. Grundsätzlich gilt, dass derjenige Eigentümer abrechnungspflichtig ist, der im Zeitpunkt des Entstehens des Abrechnungsanspruchs Eigentümer ist und damit die Vermieterstellung innehat.

Eigentümerwechsel erfolgt innerhalb eines laufenden Abrechnungszeitraums
Da das Gesetz vorgibt, dass die Nebenkostenabrechnung erst nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes von zwölf Monaten erfolgen darf und erst dann der Anspruch des Mieters auf die Nebenkostenabrechnung entsteht, ist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung der neue Vermieter verpflichtet.
Eigentümerwechsel erfolgt nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums
Hier sind die Ansprüche auf Nebenkostenabrechnung, Nachzahlungen oder Erstattungen bereits in der Besitzzeit des Alteigentümers abschließend entstanden, so dass dieser als früherer Vermieter abrechnungspflichtig bleibt.
Eigentümerwechsel nach Beendigung des Mietverhältnisses
Endet das Mietverhältnis, bleibt der bisherige Eigentümer als Vermieter zur Nebenkostenabrechnung verpflichtet, wenn er die Immobilie verkauft. Der Mieter hat mit dem neuen Eigentümer nichts zu tun.

Übliche Vereinbarungen zwischen dem Verkäufer und Käufer einer Immobilie

Verkäufer und Käufer können die Frage der Abrechnungspflicht und des Kostenausgleichs intern regeln. Im Außenverhältnis zum Mieter verbleibt es bei den oben dargestellten Grundsätzen. Es ist sinnvoll, wenn Verkäufer und Käufer den Stand der Nebenkostensituation festhalten, insbesondere die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen erfassen. Vielfach wird vereinbart, dass der neue Vermieter bei einem Verkauf während eines laufenden Abrechnungszeitraums in Absprache mit dem früheren Vermieter für diesen die Nebenkostenabrechnung erstellt.

Wichtig ist, dass der neue Eigentümer alle Unterlagen und Informationen erhält, die er für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung benötigt. Der frühere Vermieter kann seine Nachzahlungsansprüche an den neuen Vermieter abtreten. Ergeben sich Erstattungsansprüche des Mieters, bleibt dann aber nach wie vor der frühere Vermieter im Außenverhältnis zum Mieter zahlungsverpflichtet.